отдых на черном море, отдых на море, курорты краснодарского края

Домашняя
Цены на отдых 2016
Наши пляжи
Экскурсии
Аквапарк
Карта побережья
Бронирование
Контакты

отдых на черном море, отдых на море, черное море, курорты краснодарского края, курорты России, курорты черного моря, отдых в России, отдых на черном море недорого, частные гостиницы на черном море, туапсе отдых частный сектор

отдых на черном море, отдых на море, черное море, курорты краснодарского края, курорты России, курорты черного моря, отдых в России, отдых на черном море недорого, частные гостиницы на черном море, туапсе отдых частный сектор

 



 

 
 

  Чьи интересы отстаивает нотариус?

С введением ч.2 ГК РФ и ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отменено обязательное нотариальное удостоверение договоров продажи недвижимости, что повлекло за собой множество проблем, связанных с их регистрацией.

Не секрет, что нотариусы восприняли законодательную новеллу об отмене обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью как покушение на собственные жизненные интересы, права и материальное благосостояние. Появилось значительное количество статей, авторы которых пытаются обосновать ошибочность отказа от обязательного нотариального удостоверения вышеуказанных сделок и призывают к необходимости возврата к старому порядку. Однако наряду с выявлением действительно существующих проблем и противоречий, связанных с вопросами отчуждения недвижимости, в этих публикациях немало надуманного, а иногда проглядывает и откровенное лукавство. В односторонней трактовке проблемы преуспели не только сами нотариусы, но и, как ни странно, формально не заинтересованные представители исполнительной власти.

Показательна в этом плане позиция представителя департамента по вопросам правовой помощи Минюста РФ Александра Бегичева, которую он отразил в статье «Обеспечение правомерности и законности сделок с недвижимостью» («Российская юстиция» N 7, 1999 г.) По его мнению, законодатели при разработке второй части ГК РФ (якобы по недомыслию) не включили в ст. ст. 550, 560, 574 ГК РФ положения об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью. Прямо скажем, на первый взгляд доводы автора могут показаться убедительными не только для рядовых граждан — участников сделок, но и для лиц, обладающих правом законодательной инициативы. Это чревато вполне предсказуемыми последствиями, связанными со спешным перекраиванием действующего гражданского законодательства, что, по моему мнению, было бы глубочайшей ошибкой.

Бегичев утверждает, что необязательность присутствия нотариуса при заключении сделок с недвижимостью существенно сужает «гарантии, обеспечивающие предусмотренный Конституцией РФ (ст. ст. 8, 35, 45, 48) принцип охраны прав и свобод гражданина, включая право частной собственности». На самом деле все — с точностью до наоборот. Именно исключение нотариуса из процесса по заключению сделки как обязательного его элемента создает возможности для действительной реализации вышеуказанного конституционного принципа, а также принципа свободы договора, закрепленного ст. 1 ГК РФ. Отныне гражданин вправе подключить к оформлению сделки с недвижимостью либо нотариуса соответственного нотариального округа, либо юриста близлежащей или отдаленной юридической консультации, либо частнопрактикующего юриста, либо всех их вместе, либо не подключать никого и оформить всю сделку от начала до конца самостоятельно.

Что же касается вопроса правовой экспертизы сделки, то, как справедливо заметил Бегичев, она в любом случае остается за государственным органом, регистрирующим недвижимость и сделки с ней. И если сделка противоречит действующему законодательству, она просто не будет зарегистрирована. Именно для тщательной экспертизы закон и предоставляет срок до 1 месяца с момента подачи документов на государственную регистрацию.

Прежняя практика, когда и удостоверение, и регистрация сделок с недвижимостью, и их правовая экспертиза были, по-существу, отданы на откуп частному предпринимателю, вызывает по меньшей мере недоумение. Имеющееся в Основах законодательства о нотариате утверждение о том, что нотариальная деятельность не является предпринимательством и не преследует цели извлечения прибыли — не более чем ритуальное заклинание, далекое от реального положения вещей, когда речь идет о частнопрактикующем нотариусе.

Ведь недаром в целях налогообложения частные нотариусы приравниваются к предпринимателям. Реально деятельность частного нотариуса в полной мере соответствует определению предпринимательской деятельности, данному в ч. 3 п. 1 ст. 2 ГК РФ. Никакой иной цели, кроме извлечения прибыли, частный нотариус в ходе своей деятельности не преследует, и никакими записями в законах об отстаивании нотариусом государственных интересов и прав населения указанное целеполагание не изменить. Нотариус заинтересован, во-первых, чтобы сделка состоялась во что бы то ни стало, во-вторых, чтобы она была заключена как можно в более короткие сроки, в-третьих, чтобы с точки зрения оформления в ней были соблюдены все требования законодательства и тем самым исключена материальная ответственность нотариуса за понесенный той или иной стороной ущерб от сделки. Обыватель может и не знать, что вся так называемая государственная пошлина за совершение нотариальных действий (за вычетом налогов) идет в доход частного нотариуса. Абсурд называть государственной пошлиной средства, идущие в карман частного лица, и при этом рассчитывать, что указанный «непредприниматель» станет отстаивать иные интересы, кроме получения максимальной прибыли в максимально короткие сроки.

В силу правовой неосведомленности большая часть населения полагает, что именно нотариус должен отстаивать в сделке их интересы, на самом деле нотариус может выступить лишь своеобразным арбитром в состязании сторон по сделке, но не может одновременно защищать интересы противоборствующих сторон. Кроме того, посредничество при заключении договоров прямо запрещается нотариусу ст. 6 Основ законодательства о нотариате. Поэтому реально отстаивать интересы сторон в сделке могут либо сами ее субъекты, если обладают достаточными правовыми знаниями, либо привлеченные ими специалисты, например, адвокаты сторон, как это принято в США, иных цивилизованных странах, но ни в коем случае не нотариус.

Экономия на специалисте, представляющем интересы стороны при совершении сделки купли-продажи, мены недвижимости и надежда на помощь нотариуса могут очень дорого стоить поскупившейся стороне. Это утверждение в какой-то степени подтверждено и в статье Новопашиной в примере с договором о приватизации квартиры, имеющим правовые изъяны, когда нотариус в 99 случаях из ста удостоверит сделку на основе уже имеющегося дефектного правоустанавливающего документа и тем самым может создать серьезные проблемы для добросовестных участников сделки в будущем. То есть, как я уже отмечал выше, сделка может формально и даже фактически отвечать требованиям законодательства и ущемлять при этом интересы одной из сторон. Если бы нотариус каждой из сторон объяснял, что необходимо внести в договор, чтобы она оказалась в максимальном выигрыше, то большинство сделок могли вообще не состояться либо были бы отложены на довольно значительный срок для согласования позиций и поиска компромиссов. В силу же вышеуказанных причин нотариуса интересует только формальное соответствие закону сделки по отчуждению недвижимости и минимальные сроки между волеизъявлением граждан или юридических лиц на заключение сделки и ее письменным оформлением.

Тогда как привлеченный со стороны юрист (адвокат), не являющийся нотариусом, заинтересован именно в защите интересов своего клиента, а не только в формальном соответствии сделки требованиям законодательства. Оптимальным является вариант, когда обе стороны привлекают для заключения сделок специалистов в вопросах права.

Надуманным, на мой взгляд, является тезис Бегичева о том, что при нотариальном удостоверении сделки за ущерб, вызванный нарушением законодательства при ее совершении, всегда можно взыскать с нотариуса, тогда как с государства за ошибки регистрирующего органа что-либо взыскать проблематично. При этом автор ссылается на обязательное страхование нотариальной деятельности. Действительно, в силу ст. 18 Основ законодательства частный нотариус обязан страховать ответственность, минимальная страховая сумма равняется 100 минимальным оплатам труда. На практике большая часть нотариусов страхуется не более, чем на вышеприведенную минимальную сумму.

Бегичев вводит в заблуждение и сами регистрирующие органы, работники которых необоснованно считают, что если договор удостоверен нотариально, то нет смысла проводить его правовую экспертизу, мол, в случае чего — ответит нотариус. Между тем в силу п. 1 ст. 13 Закона «О государственной регистрации прав» независимо от того, удостоверена нотариально сделка или нет, органы государственной регистрации обязаны провести правовую экспертизу документов и проверку законности сделки. Примерным положением об учреждениях юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 6 марта 1998 г., предусмотрена персональная ответственность регистратора, возглавляющего учреждение юстиции, за выполнение задач, возложенных на это учреждение и его филиалы (пп. 2 п. 15 разд. 4), а также ответственность названного учреждения за своевременность и точность внесения записей в Единый государственный реестр прав, за полноту и подлинность выданной информации о зарегистрированных правах (п.12. разд. 3 Примерного положения, п. 4 ст. 15 и ст. 31 Закона «О государственной регистрации прав»).

Отсюда следует, что ответственность за ущерб, связанный с нарушением закона при регистрации сделки с недвижимостью, всегда будет нести регистрирующий орган, а нотариус может быть привлечен к ответственности лишь в порядке регресса. Экономия на специалистах в области права в учреждениях юстиции, осуществляющих регистрацию сделок, к чему по сути призывает А. Бегичев, может дорого обойтись государству.

Пока остается альтернатива — либо пойти и оформить сделку через нотариуса по установленным государством тарифам, либо привлечь к ее оформлению юриста, не связанного с нотариальной деятельностью. В большинстве случаев выбор падет на того, кто предложит более низкую цену за свои услуги. В результате стоимость затрат граждан по оформлению сделок скорее всего снизится и уж точно не возрастет по сравнению с периодом нотариальной монополии.

Кстати, тезис Бегичева о дополнительных затратах сторон имеет определенный смысл, если сторонами выступают физические лица, но требование нотариального удостоверения сделок касается и юридических лиц, которые в большинстве своем имеют собственные юридические службы, обеспечивающие соблюдение требований законодательства при оформлении сделок, да к тому же должны еще платить нотариусам за то же самое.

Единственное, с чем вполне можно согласиться, так это с существующим нарушением единства в регулировании аналогичных вопросов в действующем российском законодательстве. Действительно, в одних случаях нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью новым законодательством отменено, в других — предусмотрено. Это касается, в частности, договоров ренты и особенно договоров о залоге недвижимости. Было бы вполне логичным отменить нотариальное удостверение указанных сделок. Тем более, что это диктуется и насущными экономическими интересами страны. Ведь большинство российских предприятий в настоящее время испытывают острый недостаток оборотных средств, тогда как основные средства, особенно недвижимость, у многих в избытке. Но недвижимость «лежит мертвым грузом», зачастую даже не используется в производстве, лишь увеличивая налогооблагаемую базу. А ведь под залог недвижимости юридические и физические лица могли бы брать кредиты в банках, способствующие как развитию и укреплению банковской системы, так и росту производства и жилищного строительства. Могли бы, если бы не безумно дорогое нотариальное удостоверение сделок по ипотеке, в которых, кстати, вся наиболее важная работа по оценке объекта и оформлению документации ложится на органы технической инвентаризации, а все сливки в виде баснословного барыша идут в карман нотариусу.

В целом хочется отметить, что установленный Гражданским кодексом порядок оформления сделок с недвижимостью носит в целом прогрессивный и рациональный характер, способствует повышению юридической грамотности и ответственности сторон указанных сделок, создает конкурентную среду и ведет к повышению профессионального уровня нотариусов.

 

 
 

 

  Iphone 6 купить в новосибирске apple iphone 6 купить по лучшей цене в новосибирске. | Независимая экологическая экспертиза недвижимости специалистами Эксперт строй.